Hva er en intensjonsavtale?

En intensjonsavtale kan inngås på nær sagt alle områder, men de er vanlige ved selskapssalg, salg av fast eiendom og inngåelse av leieforhold. Det er heller ikke alltid avtalen kalles intensjonsavtale. Begrep som «letter of intent», «term sheet», «memorandum of understanding», «LoI», og «MoU» møter man fra tid til annen, uten at den rettslige situasjon er vesentlig forskjellig.

1. Hva bør en intensjonsavtale inneholde?
Man kan ikke angi uttømmende hva en intensjonsavtale bør inneholde da det må vurderes ut ifra saksområde og de faktiske omstendigheter. Men noen forhold bør alltid vurderes:

Hovedpunktene: Selv om partene i en intensjonsavtale ikke er enige om alle forhold som skal inn i en endelig avtale, vil de ofte være enige om noen hovedpunkter. Dersom det er noe man er enige om, er det ofte hensiktsmessig at disse forholdene nedfelles skriftlig i intensjonsavtalen som et felles grunnlag for videre forhandlinger.

Forhandlingsplikt: Det bør fremgå hvilke forutsetninger som må være oppfylt før partene skal inngå en endelig avtale, samt på hvilke vilkår en endelig avtale skal inngås. Her vil graden av binding variere mye, alt fra at partene står helt fritt til å trekke seg til at det er spesifikke forpliktelser på veien mot en endelig avtale. Det vil ofte være hensiktsmessig å si noe om tidsforløpet for videre forhandlinger, hvem som skal bidra med hva, og å fastsette milepæler for ulike steg i forhandlingene.

Forhandlingsforbud: Ofte vil det være slik at en intensjonsavtale innebærer at partene forplikter seg til ikke å inngå i parallelle forhandlinger med andre parter om tilsvarende ytelse eller tjeneste. Eksempelvis forplikter selger av en bedrift seg til å forhandle videre med den som har det høyeste budet, samtidig skal selgeren avstår fra å forhandle med andre.

Konfidensialitetsplikt: Når partene fører forhandlinger under en intensjonsavtale utveksles det ofte informasjon om forretningshemmeligheter og annet som partene ikke skal kunne bringe videre. Det er derfor ganske vanlig at intensjonsavtalene inneholder en regulering av hvordan informasjonen som mottas skal håndteres og hva informasjonen kan brukes til.

Konkurranseforbud: En intensjonsavtale kan inneholde en plikt til ikke å konkurrere med hverandre mens forhandlingene pågår. Men er partene i utgangspunktet konkurrenter, eksempelvis to konkurrerende hotellkjeder, er det i praksis ikke mulig å ha en slik klausul. Partene må også ta i betraktning konkurranserettslige skranker før det inngås avtaler som begrenser konkurransen.

Kostnadsdekning: Partene vil gjerne pådra seg til dels omfattende kostnader knyttet til undersøkelser og forhandlinger om en endelig avtale. Dersom en endelig avtale ikke kommer i stand, bør det fremgå hvem som skal bære kostnadene som er pådratt.

Lovvalg og verneting: Særlig i internasjonale forhold er det viktig å regulere hvilket lands rett avtalen går etter, samt ta inn en tvisteløsningsklausul.

2. Er intensjonsavtaler bindende?
En gjenvendende problemstilling er om intensjonsavtaler er bindende mellom partene. Høyesterett har uttalt at det er en presumsjon for at partene i en intensjonsavtale ikke er forpliktet til å inngå den endelige avtalen. Etter vår oppfatning skal man ikke legge for mye i en slik presumsjon. Det er bedre å tenke at en intensjonsavtale er bindende etter sin ordlyd og omstendighetene for øvrig. Tittelen på kontraktsdokumentet er bare et moment i en helhetsvurdering, og de avtalte forpliktelsene og den etterfølgende utvikling kan ha medført at det er etablert et avtaleforhold som partene ikke fritt kan trekke seg fra. Brudd på en intensjonsavtale kan også medføre erstatningsansvar. Ved inngåelse av og forhandlinger under en intensjonsavtale bør partene derfor søke bistand fra advokat slik at det ikke trås feil.